Eingaben, Einheiten und Datenbasis
Diese Tabelle zeigt, welche Angaben der Rechner verarbeitet, welches Format erwartet wird und welche Grenzen für die Eingabe gelten.
| Eingabe | Format | Bereich | Bedeutung |
|---|---|---|---|
| Gebäudewert (ohne Boden) | Zahlenwert in € | 0 bis 50000000 € | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| AfA-Satz | 2 % (Baujahr ab 1925) · 2,5 % (Baujahr vor 1925) · 3 % (Neubau ab 2023) | Auswahlliste | Legt die passende Rechenvariante fest. |
Weiterführende Grundlage: Deutsche Bundesbank – Zinsen und Statistiken. Werte, die von Vertrag, Ort, Tarif oder Messung abhängen, tragen Sie selbst ein.
Wie funktioniert die Gebäude-AfA?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Vermietern, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Üblich sind 2 % pro Jahr (Gebäude ab 1925), 2,5 % (vor 1925) und seit 2023 3 % für neue Wohngebäude. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil – der Bodenwert bleibt außen vor.
Die AfA-Sätze für Wohnimmobilien
| Baujahr / Fall | AfA-Satz | Dauer |
|---|---|---|
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925–2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre |
| Neubau-Sonder-AfA (degressiv, Baubeginn 10/2023–9/2029) | 5 % degressiv | wahlweise |
| kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten | individuell (oft 3–5 %) | Gutachten |
Grundlage: § 7 EStG. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil – die Kaufpreisaufteilung entscheidet (siehe eigener Rechner).
AfA-Turbo: Restnutzungsdauer-Gutachten & Erhaltungsaufwand
- Restnutzungsdauer-Gutachten: Bei Altbauten bescheinigt ein Sachverständiger oft nur 25–35 Jahre Restnutzung → AfA steigt von 2 % auf 3–4 %. Kosten ~1.000–1.500 €, vom BFH anerkannt – bei 300.000 € Gebäudewert bringt +1 % AfA 3.000 €/Jahr mehr Abschreibung.
- 15-%-Grenze beachten: Renovierungen in den ersten 3 Jahren über 15 % des Gebäudewerts werden zu „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ – statt sofort abziehbar nur noch über die AfA. Große Sanierungen timen!
- Sonder-AfA Mietwohnungsneubau (§ 7b): zusätzlich 5 % × 4 Jahre für effiziente Neubauten (EH40/QNG) – kombinierbar mit der degressiven AfA.
AfA in der Anlage V: die Praxis-Stolpersteine
- Erst ab Vermietungsabsicht: AfA läuft ab Anschaffung/Fertigstellung – bei Leerstand mit nachweisbarer Vermietungsbemühung (Inserate!) bleibt sie erhalten.
- Monatsgenau im ersten Jahr: Kauf im Juli = 6/12 der Jahres-AfA.
- Nachträgliche Anschaffungskosten (Anbau, Erstausstattung) erhöhen die Bemessungsgrundlage ab dem Folgejahr des Entstehens.
- Erhaltungsaufwand wahlweise verteilen: Größere Reparaturen dürfen auf 2–5 Jahre gestreckt werden (§ 82b EStDV) – nützlich zur Progressionsglättung.
- Nicht vergessen: Auch geerbte/geschenkte Immobilien setzen die AfA des Rechtsvorgängers fort („Fußstapfen“) – Rest-AfA beim Steuerberater erfragen.
Vollständiges Rechenbeispiel für AfA-Rechner
Für die Einordnung des AfA-Rechner hilft ein vollständiger Probelauf mehr als eine isolierte Formel. Die Tabelle zum AfA-Rechner zeigt jeden verwendeten Beispielwert und die daraus berechnete Ausgabe.
| Eingabe | Beispielwert | Rolle in der Berechnung |
|---|---|---|
| Gebäudewert (ohne Boden) | 300.000 € | Beim AfA-Rechner wird „Gebäudewert (ohne Boden)“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 0 bis 50000000 €. |
| AfA-Satz | 2 % (Baujahr ab 1925) | Damit wird die passende Rechenvariante gewählt: 2 % (Baujahr ab 1925), 2,5 % (Baujahr vor 1925), 3 % (Neubau ab 2023). |
Mit diesen Angaben lautet die Hauptausgabe 6.000 €. Für den AfA-Rechner gilt in diesem Musterlauf: Lineare Gebäude-AfA: Gebäudewert × AfA-Satz. Beim AfA-Rechner gilt außerdem: Grund und Boden sind nicht abschreibbar.
- AfA-Satz: 2 %
- Nutzungsdauer: 50 Jahre
- Pro Monat: 500
AfA-Rechner: Wie stark wirkt „Gebäudewert (ohne Boden)“?
Beim Vergleich zum AfA-Rechner bleibt jede Eingabe unverändert; nur Gebäudewert (ohne Boden) wird angepasst. Am AfA-Rechner wird dadurch sichtbar, ob dieser Wert die Hauptausgabe, einen Schwellenwert oder nur eine Zusatzangabe verändert.
| Rechenlauf | Gebäudewert (ohne Boden) | Ausgabe |
|---|---|---|
| Ausgangswert | 300.000 € | 6.000 € |
| Vergleichswert | 360.000 € | 7.200 € |
Beim AfA-Rechner entsteht der gezeigte Unterschied ausschließlich durch die geänderte Eingabe. Für eigene Varianten des AfA-Rechner sollten Sie ebenfalls nur einen Wert je Rechenlauf ändern.
Wie belastbar ist das Ergebnis des AfA-Rechner?
Der AfA-Rechner kann nur die Angaben verarbeiten, die tatsächlich eingetragen wurden. Vor einer Entscheidung sind deshalb vier Kontrollen sinnvoll:
- Beim AfA-Rechner: Steuerliche und rechtliche Regeln auf den im Rechner genannten Stand beziehen.
- Beim AfA-Rechner: Bei einer finanziellen Entscheidung zusätzlich Gebühren, Risiken und Vertragsbedingungen prüfen.
- Beim AfA-Rechner: Beträge, Laufzeiten und Zinssätze direkt aus Vertrag, Angebot oder Bescheid übernehmen.
- Beim AfA-Rechner: Brutto, Netto, Monatswert und Jahreswert nicht miteinander vermischen.
Der erste Kurztest für AfA-Rechner ist die Größenordnung: Passt die Ausgabe zu den eingegebenen Mengen, Zeiten oder Beträgen? Danach folgen Einheit und Zeitraum. Beim AfA-Rechner ist erst der dritte Schritt ein weiteres Szenario oder der Abgleich mit einer externen Unterlage. Eine auffällige Abweichung im AfA-Rechner verlangt eine Kontrolle der Eingaben und Annahmen; sie beweist für sich allein keinen Formel- oder Programmfehler.
Referenzdaten für den AfA-Rechner
Die Referenztabelle des AfA-Rechner bildet das veröffentlichte Formular vollständig ab. Sie zeigt keine erfundenen Durchschnittswerte: Der Beispielwert stammt aus der Voreinstellung, der zulässige Bereich aus der Felddefinition und die Bedeutung aus dem Rechenweg dieser Seite.
| Eingabe | Beispielwert | Zulässige Werte | Wirkung im AfA-Rechner |
|---|---|---|---|
| Gebäudewert (ohne Boden) | 300.000 € | 0 € bis 50.000.000 € | Gebäudewert (ohne Boden) wird beim AfA-Rechner als eigenständiger Eingabewert verarbeitet. |
| AfA-Satz | 2 % (Baujahr ab 1925) | 2 % (Baujahr ab 1925) · 2,5 % (Baujahr vor 1925) · 3 % (Neubau ab 2023) | AfA-Satz wirkt als Anteil oder Rechensatz auf die dazugehörige Bezugsgröße. |
Für den AfA-Rechner müssen Beträge und Zinssätze zum selben Zeitraum gehören. Monats- und Jahreswerte sowie Brutto- und Nettobeträge dürfen nicht ungeprüft gemischt werden.
Prüfbare Szenarien zum AfA-Rechner
Die folgende Tabelle wurde mit derselben Funktion erzeugt, die nach dem Klick auf „Jetzt berechnen“ läuft. Beim AfA-Rechner wird für einen Vergleich immer nur die genannte Angabe geändert. So lässt sich erkennen, ob die Ausgabe proportional, stufenweise oder durch eine Mindest- beziehungsweise Höchstgrenze reagiert.
| Szenario | Veränderte Angabe | Berechnete Ausgabe |
|---|---|---|
| Voreinstellung | Formularwerte wie beim ersten Öffnen | 6.000 € |
| Niedrigerer Vergleich | Gebäudewert (ohne Boden): 225.000 € | 4.500 € |
| Höherer Vergleich | Gebäudewert (ohne Boden): 375.000 € | 7.500 € |
Der Basislauf des AfA-Rechner ergibt 6.000 €. Lineare Gebäude-AfA: Gebäudewert × AfA-Satz. Grund und Boden sind nicht abschreibbar. Für den eigenen Kontrolllauf eignet sich besonders „Gebäudewert (ohne Boden)“: Ändern Sie nur dieses Feld und vergleichen Sie anschließend den vollständigen Ergebnisblock.
Grenzen, Quellen und Datenstand beim AfA-Rechner
Der AfA-Rechner verarbeitet nur die oben genannten Eingaben. Nicht automatisch enthalten: Nur der <em>Gebäudeanteil</em> ist abschreibbar – der Grund und Boden nicht. Nicht abgebildet: degressive Abschreibung für neue Wohngebäude, Sonderabschreibung im Mietwohnungsneubau, kürzere Nutzungsdauer bei nachgewiesenem Zustand sowie die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und zu aktivierendem Herstellungsaufwand
Die Links sind nach ihrer Rolle gekennzeichnet. „Rechtsgrundlage“ oder „Berechnungsregel“ bezeichnet eine konkrete Vorgabe; „Einordnung“ ist eine weiterführende Fachstelle und kein Beleg dafür, dass jeder dort veröffentlichte Wert Teil der Formel des AfA-Rechner ist.
- Deutsche Bundesbank – Zinsen und StatistikenFinanzielle Einordnung
- BaFin – VerbraucherinformationenVerträge und Risiken einordnen
- Gesetze im Internet – geltendes BundesrechtRechtsstand prüfen
Prüfreihenfolge: Zuerst Eingaben und Einheiten des AfA-Rechner kontrollieren, danach den Rechenweg mit einem Szenario testen und erst anschließend Bescheid, Vertrag, Abrechnung oder eine andere passende Originalunterlage oder eine zuständige Fachstelle heranziehen. Bei rechtlichen, medizinischen, steuerlichen oder statischen Entscheidungen reicht eine Online-Berechnung allein nicht aus.
Vereinfachte lineare AfA. Für bestimmte Gebäude gelten andere Sätze oder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer. Keine Steuerberatung.
Häufige Fragen
Was kann ich abschreiben?
Nur den Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht den Grund und Boden.
Welcher AfA-Satz gilt für mich?
2 % für Gebäude ab 1925, 2,5 % davor, 3 % für neue Wohngebäude ab 2023.
Geht es schneller abzuschreiben?
Bei nachgewiesener kürzerer Nutzungsdauer oder mit Sonderabschreibungen unter bestimmten Voraussetzungen.
Wie hoch ist die AfA für eine vermietete Wohnung?
2 % (Baujahr 1925–2022), 2,5 % (davor) oder 3 % (ab 2023) vom Gebäudeanteil – jährlich als Werbungskosten.
Kann ich die AfA erhöhen?
Ja, per Restnutzungsdauer-Gutachten bei Altbauten – oft von 2 % auf 3–4 %, vom BFH gebilligt.
Was ist die 15-%-Falle?
Sanierungskosten über 15 % des Gebäudewerts in den ersten 3 Jahren zählen als Anschaffungskosten – sie sind dann nur noch langfristig abschreibbar.
Gibt es AfA für selbstgenutzte Immobilien?
Nein – Abschreibung setzt Vermietung oder betriebliche Nutzung voraus.
Wann beginnt die AfA zu laufen?
Mit Anschaffung (Übergang Nutzen/Lasten) bzw. Fertigstellung – im ersten Jahr monatsanteilig.
Kann ich Reparaturen aufs Folgejahr verschieben?
Besser: Größeren Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV gleichmäßig auf 2–5 Jahre verteilen – das glättet die Steuerprogression.
Welche Angaben brauche ich für AfA-Rechner?
Bereiten Sie Gebäudewert (ohne Boden) und AfA-Satz vor. Verwenden Sie möglichst Werte aus Messung, Vertrag, Abrechnung oder einer anderen passenden Originalunterlage. Die Einheiten stehen direkt am jeweiligen Eingabefeld.
Wie kontrolliere ich ein Ergebnis beim AfA-Rechner?
Rechnen Sie zuerst den vollständigen Ausgangsfall und notieren Sie die Ausgabe. Ändern Sie danach nur eine Eingabe und vergleichen Sie erneut. Der dokumentierte Beispielslauf auf dieser Seite ergibt 6.000 € und dient als technischer Funktionstest, nicht als Vorgabe für Ihren persönlichen Fall.
Welche Eingabe lässt sich für einen Szenariovergleich ändern?
Auf dieser Seite eignet sich beispielsweise Gebäudewert (ohne Boden). Der veröffentlichte Vergleich verändert nur diesen Wert von 300.000 € auf 360.000 €. So bleibt erkennbar, wodurch sich die Ausgabe verändert.
Welche Grenzen hat der AfA-Rechner?
Der Rechner verarbeitet ausschließlich die sichtbaren Eingaben. Nur der <em>Gebäudeanteil</em> ist abschreibbar – der Grund und Boden nicht. Nicht abgebildet: degressive Abschreibung für neue Wohngebäude, Sonderabschreibung im Mietwohnungsneubau, kürzere Nutzungsdauer bei nachgewiesenem Zustand sowie die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und zu aktivierendem Herstellungsaufwand Prüfen Sie das Ergebnis deshalb mit den auf dieser Seite genannten Unterlagen und Fachstellen.