Eingaben, Einheiten und Datenbasis
Diese Tabelle zeigt, welche Angaben der Rechner verarbeitet, welches Format erwartet wird und welche Grenzen für die Eingabe gelten.
| Eingabe | Format | Bereich | Bedeutung |
|---|---|---|---|
| Jahresrohertrag (Jahresmiete) | Zahlenwert in € | 0 bis 10000000 € | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Bewirtschaftungskosten | Zahlenwert in % | 0 bis 60 % | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Bodenwert | Zahlenwert in € | 0 bis 50000000 € | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Liegenschaftszins | Zahlenwert in % | 0.5 bis 12 % | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Restnutzungsdauer | Zahlenwert in Jahre | 1 bis 100 Jahre | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
Weiterführende Grundlage: Deutsche Bundesbank – Zinsen und Statistiken. Werte, die von Vertrag, Ort, Tarif oder Messung abhängen, tragen Sie selbst ein.
So funktioniert das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren bewertet vermietete Immobilien über ihre Erträge. Vom Jahresrohertrag werden Bewirtschaftungskosten abgezogen, daraus die Bodenwertverzinsung herausgerechnet und der verbleibende Gebäudeertrag mit einem Vervielfältiger (abhängig von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer) kapitalisiert. Zuzüglich des Bodenwerts ergibt sich der Ertragswert.
Das Verfahren der Profis (ImmoWertV)
- Rohertrag: marktübliche Jahresnettokaltmiete.
- Bewirtschaftungskosten abziehen (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall – typisch 18–25 %): ergibt den Reinertrag.
- Bodenwertverzinsung abziehen: Bodenwert (Bodenrichtwert × Fläche) × Liegenschaftszins.
- Kapitalisieren: Rest × Vervielfältiger aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer, dann Bodenwert addieren.
Der Liegenschaftszins kommt vom örtlichen Gutachterausschuss: Mehrfamilienhäuser ~2–4 %, Gewerbe 4,5–6,5 % – je niedriger, desto höher der Wert.
Wofür der Ertragswert (nicht) taugt
- Standard bei: Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen, Gewerbeobjekten – überall, wo der Ertrag den Preis rechtfertigt. Auch das Finanzamt bewertet Mietobjekte so (§§ 184 ff. BewG).
- Eigenheime laufen dagegen über das Vergleichs-/Sachwertverfahren.
- Der Rechner liefert eine fundierte Näherung – fürs Finanzamt, Gericht oder die Bank zählt das Gutachten mit örtlichen Daten (Liegenschaftszins, Bodenrichtwert von BORIS).
- Praxis-Check: Ertragswert ÷ Jahresmiete ergibt den impliziten Faktor – liegt er weit über den marktüblichen 20–28, sind Miete oder Zins unrealistisch angesetzt.
Restnutzungsdauer: der unterschätzte Werthebel
Der Vervielfältiger hängt neben dem Liegenschaftszins an der Restnutzungsdauer (Gesamtnutzungsdauer Wohnen: 80 Jahre minus Alter, verlängerbar durch Kernsanierung). Der Effekt ist massiv: Bei 3 % Liegenschaftszins bringt eine Restnutzung von 60 Jahren den Faktor ~27,7, von 30 Jahren nur ~19,6 – dasselbe Haus ist „auf dem Papier“ 30 % mehr wert, wenn eine Modernisierung die Restnutzungsdauer verlängert. Genau darüber streiten sich Gutachter und Finanzamt bei der Erbschaftsteuer: Wer erbt, will kurze Restnutzung (niedriger Wert), wer verkauft, lange. Modernisierungsnachweise (Dach, Fenster, Heizung, Bäder) sind hier bares Geld.
Vollständiges Rechenbeispiel für Ertragswertverfahren-Rechner
Der Musterlauf zum Ertragswertverfahren-Rechner ist nicht frei geschätzt. Beim Seitenaufbau des Ertragswertverfahren-Rechner wird er mit der echten Berechnungslogik erzeugt; Eingaben und Ausgabe lassen sich direkt gegenüberstellen.
| Eingabe | Beispielwert | Rolle in der Berechnung |
|---|---|---|
| Jahresrohertrag (Jahresmiete) | 12.000 € | Beim Ertragswertverfahren-Rechner wird „Jahresrohertrag (Jahresmiete)“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 0 bis 10000000 €. |
| Bewirtschaftungskosten | 20 % | Beim Ertragswertverfahren-Rechner wird „Bewirtschaftungskosten“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 0 bis 60 %. |
| Bodenwert | 150.000 € | Beim Ertragswertverfahren-Rechner wird „Bodenwert“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 0 bis 50000000 €. |
| Liegenschaftszins | 4 % | Beim Ertragswertverfahren-Rechner wird „Liegenschaftszins“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 0.5 bis 12 %. |
| Restnutzungsdauer | 40 Jahre | Beim Ertragswertverfahren-Rechner wird „Restnutzungsdauer“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 1 bis 100 Jahre. |
Mit diesen Angaben lautet die Hauptausgabe 221.253,986 €. Für den Ertragswertverfahren-Rechner gilt in diesem Musterlauf: Vereinfachtes Ertragswertverfahren nach ImmoWertV. Beim Ertragswertverfahren-Rechner gilt außerdem: Ohne Gewähr – ersetzt kein Verkehrswertgutachten.
- Reinertrag p. a.: 9.600
- Gebäudeertragswert: 71.253,986
- Vervielfältiger: 19,79
Einfluss von „Jahresrohertrag (Jahresmiete)“ im Ertragswertverfahren-Rechner
Beim Vergleich zum Ertragswertverfahren-Rechner bleibt jede Eingabe unverändert; nur Jahresrohertrag (Jahresmiete) wird angepasst. Am Ertragswertverfahren-Rechner wird dadurch sichtbar, ob dieser Wert die Hauptausgabe, einen Schwellenwert oder nur eine Zusatzangabe verändert.
| Rechenlauf | Jahresrohertrag (Jahresmiete) | Ausgabe |
|---|---|---|
| Ausgangswert | 12.000 € | 221.253,986 € |
| Vergleichswert | 14.400 € | 259.256,1118 € |
Beim Ertragswertverfahren-Rechner entsteht der gezeigte Unterschied ausschließlich durch die geänderte Eingabe. Für eigene Varianten des Ertragswertverfahren-Rechner sollten Sie ebenfalls nur einen Wert je Rechenlauf ändern.
Wie belastbar ist das Ergebnis des Ertragswertverfahren-Rechner?
Der Ertragswertverfahren-Rechner kann nur die Angaben verarbeiten, die tatsächlich eingetragen wurden. Vor einer Entscheidung sind deshalb vier Kontrollen sinnvoll:
- Beim Ertragswertverfahren-Rechner: Bei einer finanziellen Entscheidung zusätzlich Gebühren, Risiken und Vertragsbedingungen prüfen.
- Beim Ertragswertverfahren-Rechner: Beträge, Laufzeiten und Zinssätze direkt aus Vertrag, Angebot oder Bescheid übernehmen.
- Beim Ertragswertverfahren-Rechner: Brutto, Netto, Monatswert und Jahreswert nicht miteinander vermischen.
- Beim Ertragswertverfahren-Rechner: Steuerliche und rechtliche Regeln auf den im Rechner genannten Stand beziehen.
Der erste Kurztest für Ertragswertverfahren-Rechner ist die Größenordnung: Passt die Ausgabe zu den eingegebenen Mengen, Zeiten oder Beträgen? Danach folgen Einheit und Zeitraum. Beim Ertragswertverfahren-Rechner ist erst der dritte Schritt ein weiteres Szenario oder der Abgleich mit einer externen Unterlage. Eine auffällige Abweichung im Ertragswertverfahren-Rechner verlangt eine Kontrolle der Eingaben und Annahmen; sie beweist für sich allein keinen Formel- oder Programmfehler.
Referenzdaten für den Ertragswertverfahren-Rechner
Die Referenztabelle des Ertragswertverfahren-Rechner bildet das veröffentlichte Formular vollständig ab. Sie zeigt keine erfundenen Durchschnittswerte: Der Beispielwert stammt aus der Voreinstellung, der zulässige Bereich aus der Felddefinition und die Bedeutung aus dem Rechenweg dieser Seite.
| Eingabe | Beispielwert | Zulässige Werte | Wirkung im Ertragswertverfahren-Rechner |
|---|---|---|---|
| Jahresrohertrag (Jahresmiete) | 12.000 € | 0 € bis 10.000.000 € | Jahresrohertrag (Jahresmiete) bestimmt beim Ertragswertverfahren-Rechner den Zeitraum oder den zeitlichen Bezug. |
| Bewirtschaftungskosten | 20 % | 0 % bis 60 % | Bewirtschaftungskosten setzt beim Ertragswertverfahren-Rechner die finanzielle Bezugsgröße. |
| Bodenwert | 150.000 € | 0 € bis 50.000.000 € | Bodenwert wird beim Ertragswertverfahren-Rechner als eigenständiger Eingabewert verarbeitet. |
| Liegenschaftszins | 4 % | 0,5 % bis 12 % | Liegenschaftszins wirkt als Anteil oder Rechensatz auf die dazugehörige Bezugsgröße. |
| Restnutzungsdauer | 40 Jahre | 1 Jahre bis 100 Jahre | Restnutzungsdauer bestimmt beim Ertragswertverfahren-Rechner den Zeitraum oder den zeitlichen Bezug. |
Für den Ertragswertverfahren-Rechner müssen Beträge und Zinssätze zum selben Zeitraum gehören. Monats- und Jahreswerte sowie Brutto- und Nettobeträge dürfen nicht ungeprüft gemischt werden.
Prüfbare Szenarien zum Ertragswertverfahren-Rechner
Die folgende Tabelle wurde mit derselben Funktion erzeugt, die nach dem Klick auf „Jetzt berechnen“ läuft. Beim Ertragswertverfahren-Rechner wird für einen Vergleich immer nur die genannte Angabe geändert. So lässt sich erkennen, ob die Ausgabe proportional, stufenweise oder durch eine Mindest- beziehungsweise Höchstgrenze reagiert.
| Szenario | Veränderte Angabe | Berechnete Ausgabe |
|---|---|---|
| Voreinstellung | Formularwerte wie beim ersten Öffnen | 221.253,986 € |
| Niedrigerer Vergleich | Jahresrohertrag (Jahresmiete): 9.000 € | 173.751,3287 € |
| Höherer Vergleich | Jahresrohertrag (Jahresmiete): 15.000 € | 268.756,6433 € |
Der Basislauf des Ertragswertverfahren-Rechner ergibt 221.253,986 €. Vereinfachtes Ertragswertverfahren nach ImmoWertV. Ohne Gewähr – ersetzt kein Verkehrswertgutachten. Für den eigenen Kontrolllauf eignet sich besonders „Jahresrohertrag (Jahresmiete)“: Ändern Sie nur dieses Feld und vergleichen Sie anschließend den vollständigen Ergebnisblock.
Grenzen, Quellen und Datenstand beim Ertragswertverfahren-Rechner
Der Ertragswertverfahren-Rechner verarbeitet nur die oben genannten Eingaben. Nicht automatisch enthalten: Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer bestimmen das Ergebnis maßgeblich und stammen aus den Daten des örtlichen Gutachterausschusses – geschätzte Werte machen die Rechnung wertlos. Nicht abgebildet: Modernisierungsgrad, besondere objektspezifische Merkmale, Baumängel und Sachwertvergleich. Für Finanzierung, Erbauseinandersetzung oder Gericht ist ein Sachverständigengutachten nötig
Die Links sind nach ihrer Rolle gekennzeichnet. „Rechtsgrundlage“ oder „Berechnungsregel“ bezeichnet eine konkrete Vorgabe; „Einordnung“ ist eine weiterführende Fachstelle und kein Beleg dafür, dass jeder dort veröffentlichte Wert Teil der Formel des Ertragswertverfahren-Rechner ist.
- Deutsche Bundesbank – Zinsen und StatistikenFinanzielle Einordnung
- BaFin – VerbraucherinformationenVerträge und Risiken einordnen
- Gesetze im Internet – geltendes BundesrechtRechtsstand prüfen
Prüfreihenfolge: Zuerst Eingaben und Einheiten des Ertragswertverfahren-Rechner kontrollieren, danach den Rechenweg mit einem Szenario testen und erst anschließend Bescheid, Vertrag, Abrechnung oder eine andere passende Originalunterlage oder eine zuständige Fachstelle heranziehen. Bei rechtlichen, medizinischen, steuerlichen oder statischen Entscheidungen reicht eine Online-Berechnung allein nicht aus.
Vereinfachte Berechnung zur Orientierung. Der tatsächliche Verkehrswert wird durch ein Gutachten ermittelt. Keine Anlage- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen
Wann nutzt man das Ertragswertverfahren?
Vor allem bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien, bei denen die Rendite im Vordergrund steht.
Was ist der Liegenschaftszins?
Der marktübliche Zinssatz, mit dem Immobilien einer Region verzinst werden – er wird von Gutachterausschüssen veröffentlicht.
Ersetzt das ein Gutachten?
Nein, der Rechner liefert nur eine grobe Orientierung.
Wann gilt das Ertragswertverfahren?
Bei vermieteten Objekten und Gewerbe – Eigenheime werden über Vergleichs- oder Sachwert bewertet.
Woher bekomme ich den Bodenrichtwert?
Kostenlos über die BORIS-Portale der Länder – Grundlage der Bodenwert-Komponente.
Wie stark drücken Bewirtschaftungskosten den Wert?
18–25 % des Rohertrags – wer sie vergisst, überschätzt den Ertragswert um ein Viertel.
Wie lang ist die Gesamtnutzungsdauer eines Wohnhauses?
Nach ImmoWertV 80 Jahre – die Restnutzungsdauer (80 − Alter) lässt sich durch Kernsanierung deutlich verlängern.
Warum erhöht Modernisierung den Ertragswert überproportional?
Sie verlängert die Restnutzungsdauer und hebt damit den Vervielfältiger – plus höhere erzielbare Miete: doppelter Hebel.
Welche Angaben brauche ich für Ertragswertverfahren-Rechner?
Bereiten Sie Jahresrohertrag (Jahresmiete), Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer vor. Verwenden Sie möglichst Werte aus Messung, Vertrag, Abrechnung oder einer anderen passenden Originalunterlage. Die Einheiten stehen direkt am jeweiligen Eingabefeld.
Wie kontrolliere ich ein Ergebnis beim Ertragswertverfahren-Rechner?
Rechnen Sie zuerst den vollständigen Ausgangsfall und notieren Sie die Ausgabe. Ändern Sie danach nur eine Eingabe und vergleichen Sie erneut. Der dokumentierte Beispielslauf auf dieser Seite ergibt 221.253,986 € und dient als technischer Funktionstest, nicht als Vorgabe für Ihren persönlichen Fall.
Welche Eingabe lässt sich für einen Szenariovergleich ändern?
Auf dieser Seite eignet sich beispielsweise Jahresrohertrag (Jahresmiete). Der veröffentlichte Vergleich verändert nur diesen Wert von 12.000 € auf 14.400 €. So bleibt erkennbar, wodurch sich die Ausgabe verändert.
Welche Grenzen hat der Ertragswertverfahren-Rechner?
Der Rechner verarbeitet ausschließlich die sichtbaren Eingaben. Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer bestimmen das Ergebnis maßgeblich und stammen aus den Daten des örtlichen Gutachterausschusses – geschätzte Werte machen die Rechnung wertlos. Nicht abgebildet: Modernisierungsgrad, besondere objektspezifische Merkmale, Baumängel und Sachwertvergleich. Für Finanzierung, Erbauseinandersetzung oder Gericht ist ein Sachverständigengutachten nötig Prüfen Sie das Ergebnis deshalb mit den auf dieser Seite genannten Unterlagen und Fachstellen.