Eingaben, Einheiten und Datenbasis
Diese Tabelle zeigt, welche Angaben der Rechner verarbeitet, welches Format erwartet wird und welche Grenzen für die Eingabe gelten.
| Eingabe | Format | Bereich | Bedeutung |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis (ohne Nebenkosten) | Zahlenwert in € | 0 bis 50000000 € | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Grundstücksfläche | Zahlenwert in m² | 1 bis 100000 m² | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Bodenrichtwert | Zahlenwert in €/m² | 0 bis 10000 €/m² | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
Weiterführende Grundlage: Statistisches Bundesamt – Preise. Werte, die von Vertrag, Ort, Tarif oder Messung abhängen, tragen Sie selbst ein.
Warum die Aufteilung wichtig ist
Nur der Gebäudeanteil einer vermieteten Immobilie ist abschreibbar – der Grund und Boden nicht. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA und damit die Steuerersparnis. Eine einfache Methode ist die Differenz aus Kaufpreis und Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert).
Warum die Aufteilung steuerlich relevant ist
Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises wird abgeschrieben (AfA) – der Bodenanteil nie. Bei 500.000 € Kaufpreis macht der Unterschied zwischen 60 % und 80 % Gebäudeanteil 2.000 € AfA pro Jahr aus (2 %-AfA), über 50 Jahre also 100.000 € Abschreibungsvolumen. Das Finanzamt nutzt die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung – die in teuren Lagen oft unrealistisch hohe Bodenanteile ausweist.
So sichern Sie einen fairen Gebäudeanteil
- Im Kaufvertrag aufteilen: Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist laut BFH grundsätzlich bindend, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht offensichtlich verfehlt – der wichtigste Hebel, kostenlos beim Notartermin.
- Realistische Anteile: Eigentumswohnungen in Städten 70–85 % Gebäude, EFH auf großem Land-Grundstück auch mal unter 60 %.
- Gegen die BMF-Arbeitshilfe wehren: Der BFH (IX R 26/19) hat sie als bloße Schätzungshilfe eingestuft – ein Sachverständigen-Kurzgutachten (800–1.500 €) schlägt sie und rechnet sich oft im ersten Jahr.
- Mit-Kauf von Inventar (Küche etc.) separat ausweisen: mindert zusätzlich Grunderwerbsteuer und ist eigenständig abschreibbar (10 Jahre).
Musterformulierung für den Kaufvertrag
So sichern Käufer die Aufteilung notariell (mit dem Notar abstimmen): „Vom Gesamtkaufpreis in Höhe von 500.000 € entfallen nach übereinstimmender Einschätzung der Parteien 120.000 € auf den anteiligen Grund und Boden sowie 380.000 € auf das Gebäude. Auf die mitverkaufte Einbauküche entfallen zusätzlich 12.000 €.“ Wichtig: Die Werte müssen wirtschaftlich vertretbar sein (Bodenrichtwert × Grundstücksanteil als Untergrenze für den Boden) – Mondwerte kassiert das Finanzamt ein. Belege sammeln: BORIS-Bodenrichtwertauszug, Baujahr/Zustand-Fotos, ggf. Kurzgutachten. Ein sauber begründeter 76-%-Gebäudeanteil übersteht die Prüfung; ein unbegründeter 90-%-Anteil provoziert sie.
Vollständiges Rechenbeispiel für Kaufpreisaufteilung-Rechner
Ein belastbares Ergebnis zum Kaufpreisaufteilung-Rechner beginnt mit nachvollziehbaren Eingaben. Für dieses Beispiel zum Kaufpreisaufteilung-Rechner gelten die voreingestellten Werte und dieselbe Rechenfunktion wie im Formular.
| Eingabe | Beispielwert | Rolle in der Berechnung |
|---|---|---|
| Kaufpreis (ohne Nebenkosten) | 400.000 € | Beim Kaufpreisaufteilung-Rechner wird „Kaufpreis (ohne Nebenkosten)“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 0 bis 50000000 €. |
| Grundstücksfläche | 400 m² | Beim Kaufpreisaufteilung-Rechner wird „Grundstücksfläche“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 1 bis 100000 m². |
| Bodenrichtwert | 300 €/m² | Beim Kaufpreisaufteilung-Rechner wird „Bodenrichtwert“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 0 bis 10000 €/m². |
Mit diesen Angaben lautet die Hauptausgabe 280.000 €. Für den Kaufpreisaufteilung-Rechner gilt in diesem Musterlauf: Vereinfachte Aufteilung: Gebäudeanteil = Kaufpreis − Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert). Beim Kaufpreisaufteilung-Rechner gilt außerdem: Das Finanzamt nutzt teils eigene Verfahren.
- Bodenwert: 120.000
- Gebäudeanteil: 70 %
Vergleichslauf: „Kaufpreis (ohne Nebenkosten)“ verändern
Beim Vergleich zum Kaufpreisaufteilung-Rechner bleibt jede Eingabe unverändert; nur Kaufpreis (ohne Nebenkosten) wird angepasst. Am Kaufpreisaufteilung-Rechner wird dadurch sichtbar, ob dieser Wert die Hauptausgabe, einen Schwellenwert oder nur eine Zusatzangabe verändert.
| Rechenlauf | Kaufpreis (ohne Nebenkosten) | Ausgabe |
|---|---|---|
| Ausgangswert | 400.000 € | 280.000 € |
| Vergleichswert | 480.000 € | 360.000 € |
Beim Kaufpreisaufteilung-Rechner entsteht der gezeigte Unterschied ausschließlich durch die geänderte Eingabe. Für eigene Varianten des Kaufpreisaufteilung-Rechner sollten Sie ebenfalls nur einen Wert je Rechenlauf ändern.
Kaufpreisaufteilung-Rechner: Plausibilität in vier Schritten
Der Kaufpreisaufteilung-Rechner kann nur die Angaben verarbeiten, die tatsächlich eingetragen wurden. Vor einer Entscheidung sind deshalb vier Kontrollen sinnvoll:
- Beim Kaufpreisaufteilung-Rechner: Beträge, Laufzeiten und Zinssätze direkt aus Vertrag, Angebot oder Bescheid übernehmen.
- Beim Kaufpreisaufteilung-Rechner: Brutto, Netto, Monatswert und Jahreswert nicht miteinander vermischen.
- Beim Kaufpreisaufteilung-Rechner: Steuerliche und rechtliche Regeln auf den im Rechner genannten Stand beziehen.
- Beim Kaufpreisaufteilung-Rechner: Bei einer finanziellen Entscheidung zusätzlich Gebühren, Risiken und Vertragsbedingungen prüfen.
Der erste Kurztest für Kaufpreisaufteilung-Rechner ist die Größenordnung: Passt die Ausgabe zu den eingegebenen Mengen, Zeiten oder Beträgen? Danach folgen Einheit und Zeitraum. Beim Kaufpreisaufteilung-Rechner ist erst der dritte Schritt ein weiteres Szenario oder der Abgleich mit einer externen Unterlage. Eine auffällige Abweichung im Kaufpreisaufteilung-Rechner verlangt eine Kontrolle der Eingaben und Annahmen; sie beweist für sich allein keinen Formel- oder Programmfehler.
Referenzdaten für den Kaufpreisaufteilung-Rechner
Die Referenztabelle des Kaufpreisaufteilung-Rechner bildet das veröffentlichte Formular vollständig ab. Sie zeigt keine erfundenen Durchschnittswerte: Der Beispielwert stammt aus der Voreinstellung, der zulässige Bereich aus der Felddefinition und die Bedeutung aus dem Rechenweg dieser Seite.
| Eingabe | Beispielwert | Zulässige Werte | Wirkung im Kaufpreisaufteilung-Rechner |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis (ohne Nebenkosten) | 400.000 € | 0 € bis 50.000.000 € | Kaufpreis (ohne Nebenkosten) setzt beim Kaufpreisaufteilung-Rechner die finanzielle Bezugsgröße. |
| Grundstücksfläche | 400 m² | 1 m² bis 100.000 m² | Grundstücksfläche liefert ein geometrisches Maß; die angegebene Einheit muss zu den übrigen Maßen passen. |
| Bodenrichtwert | 300 €/m² | 0 €/m² bis 10.000 €/m² | Bodenrichtwert wird beim Kaufpreisaufteilung-Rechner als eigenständiger Eingabewert verarbeitet. |
Für den Kaufpreisaufteilung-Rechner müssen Beträge und Zinssätze zum selben Zeitraum gehören. Monats- und Jahreswerte sowie Brutto- und Nettobeträge dürfen nicht ungeprüft gemischt werden.
Prüfbare Szenarien zum Kaufpreisaufteilung-Rechner
Die folgende Tabelle wurde mit derselben Funktion erzeugt, die nach dem Klick auf „Jetzt berechnen“ läuft. Beim Kaufpreisaufteilung-Rechner wird für einen Vergleich immer nur die genannte Angabe geändert. So lässt sich erkennen, ob die Ausgabe proportional, stufenweise oder durch eine Mindest- beziehungsweise Höchstgrenze reagiert.
| Szenario | Veränderte Angabe | Berechnete Ausgabe |
|---|---|---|
| Voreinstellung | Formularwerte wie beim ersten Öffnen | 280.000 € |
| Niedrigerer Vergleich | Kaufpreis (ohne Nebenkosten): 300.000 € | 180.000 € |
| Höherer Vergleich | Kaufpreis (ohne Nebenkosten): 500.000 € | 380.000 € |
Der Basislauf des Kaufpreisaufteilung-Rechner ergibt 280.000 €. Vereinfachte Aufteilung: Gebäudeanteil = Kaufpreis − Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert). Das Finanzamt nutzt teils eigene Verfahren. Für den eigenen Kontrolllauf eignet sich besonders „Kaufpreis (ohne Nebenkosten)“: Ändern Sie nur dieses Feld und vergleichen Sie anschließend den vollständigen Ergebnisblock.
Grenzen, Quellen und Datenstand beim Kaufpreisaufteilung-Rechner
Der Kaufpreisaufteilung-Rechner verarbeitet nur die oben genannten Eingaben. Nicht automatisch enthalten: Das Finanzamt folgt einer eigenen Arbeitshilfe und weicht regelmäßig von einer im Kaufvertrag vereinbarten Aufteilung ab. Ein hoher Gebäudeanteil erhöht die Abschreibung, wird aber genau geprüft – bei Streit hilft nur ein Sachverständigengutachten. Nicht abgebildet: Außenanlagen, Sanierungsanteile und die Sonderabschreibung für Neubauten
Die Links sind nach ihrer Rolle gekennzeichnet. „Rechtsgrundlage“ oder „Berechnungsregel“ bezeichnet eine konkrete Vorgabe; „Einordnung“ ist eine weiterführende Fachstelle und kein Beleg dafür, dass jeder dort veröffentlichte Wert Teil der Formel des Kaufpreisaufteilung-Rechner ist.
- Statistisches Bundesamt – PreisePreisniveau einordnen
- Verbraucherzentrale – Verträge und PreiseAngebote und Verträge einordnen
Prüfreihenfolge: Zuerst Eingaben und Einheiten des Kaufpreisaufteilung-Rechner kontrollieren, danach den Rechenweg mit einem Szenario testen und erst anschließend Bescheid, Vertrag, Abrechnung oder eine andere passende Originalunterlage oder eine zuständige Fachstelle heranziehen. Bei rechtlichen, medizinischen, steuerlichen oder statischen Entscheidungen reicht eine Online-Berechnung allein nicht aus.
Vereinfachtes Restwertverfahren. Das Finanzamt verwendet häufig die eigene Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Keine Steuerberatung.
Häufige Fragen
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
Bei den BORIS-Portalen der Bundesländer oder beim Gutachterausschuss.
Warum ist nur das Gebäude abschreibbar?
Weil sich Grund und Boden nicht abnutzt.
Akzeptiert das Finanzamt jede Aufteilung?
Nicht zwingend – bei großen Abweichungen wendet es oft die eigene Arbeitshilfe an.
Warum ist der Gebäudeanteil so wichtig?
Nur er wird abgeschrieben – jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil bedeutet dauerhaft mehr AfA und weniger Steuer auf Mieteinnahmen.
Ist die Aufteilung im Kaufvertrag bindend?
Grundsätzlich ja (BFH) – solange sie wirtschaftlich vertretbar ist. Deshalb immer im Vertrag regeln.
Was tun, wenn das Finanzamt anders aufteilt?
Die BMF-Arbeitshilfe ist nur eine Schätzhilfe – mit Gutachten oder Bodenrichtwert-Argumentation widersprechen.
Welcher Gebäudeanteil ist üblich?
Stadtwohnungen 70–85 %, Häuser je nach Grundstück 50–75 % – pauschale 50/50-Aufteilungen verschenken meist Steuern.
Wie formuliere ich die Aufteilung im Kaufvertrag?
Konkrete Euro-Beträge für Boden, Gebäude und Inventar getrennt ausweisen – mit dem Notar abstimmen und per Bodenrichtwert plausibilisieren.
Wann kippt das Finanzamt die vertragliche Aufteilung?
Wenn sie die realen Werte „offensichtlich verfehlt“ – der Bodenanteil sollte den BORIS-Richtwert nicht deutlich unterschreiten.
Welche Angaben brauche ich für Kaufpreisaufteilung-Rechner?
Bereiten Sie Kaufpreis (ohne Nebenkosten), Grundstücksfläche und Bodenrichtwert vor. Verwenden Sie möglichst Werte aus Messung, Vertrag, Abrechnung oder einer anderen passenden Originalunterlage. Die Einheiten stehen direkt am jeweiligen Eingabefeld.
Wie kontrolliere ich ein Ergebnis beim Kaufpreisaufteilung-Rechner?
Rechnen Sie zuerst den vollständigen Ausgangsfall und notieren Sie die Ausgabe. Ändern Sie danach nur eine Eingabe und vergleichen Sie erneut. Der dokumentierte Beispielslauf auf dieser Seite ergibt 280.000 € und dient als technischer Funktionstest, nicht als Vorgabe für Ihren persönlichen Fall.
Welche Eingabe lässt sich für einen Szenariovergleich ändern?
Auf dieser Seite eignet sich beispielsweise Kaufpreis (ohne Nebenkosten). Der veröffentlichte Vergleich verändert nur diesen Wert von 400.000 € auf 480.000 €. So bleibt erkennbar, wodurch sich die Ausgabe verändert.
Welche Grenzen hat der Kaufpreisaufteilung-Rechner?
Der Rechner verarbeitet ausschließlich die sichtbaren Eingaben. Das Finanzamt folgt einer eigenen Arbeitshilfe und weicht regelmäßig von einer im Kaufvertrag vereinbarten Aufteilung ab. Ein hoher Gebäudeanteil erhöht die Abschreibung, wird aber genau geprüft – bei Streit hilft nur ein Sachverständigengutachten. Nicht abgebildet: Außenanlagen, Sanierungsanteile und die Sonderabschreibung für Neubauten Prüfen Sie das Ergebnis deshalb mit den auf dieser Seite genannten Unterlagen und Fachstellen.