Eingaben, Einheiten und Datenbasis
Diese Tabelle zeigt, welche Angaben der Rechner verarbeitet, welches Format erwartet wird und welche Grenzen für die Eingabe gelten.
| Eingabe | Format | Bereich | Bedeutung |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | Zahlenwert in € | 10000 bis 10000000 € | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Kaufnebenkosten | Zahlenwert in % | 0 bis 20 % | Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler |
| Monatliche Kaltmiete | Zahlenwert in € | 0 bis 50000 € | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Nicht umlegbare Kosten | Zahlenwert in €/Monat | 0 bis 5000 €/Monat | Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko |
Weiterführende Grundlage: Deutsche Bundesbank – Zinsen und Statistiken. Werte, die von Vertrag, Ort, Tarif oder Messung abhängen, tragen Sie selbst ein.
Brutto- und Netto-Mietrendite
Nettorendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) / (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
Die Bruttorendite ist die schnelle Vergleichszahl aus dem Exposé. Entscheidend ist die Nettorendite: Sie zieht Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallrisiko ab und rechnet die Kaufnebenkosten (~10–12 %) ein – sie liegt typischerweise 1–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
Welche Rendite ist gut?
| Netto-Mietrendite | Einordnung |
|---|---|
| unter 2 % | schwach – nur mit starker Wertsteigerungserwartung (Top-Lagen München/Hamburg) |
| 2–3 % | solide Großstadtlage |
| 3–4 % | gut – B-Städte, gute Mittelstädte |
| über 4–5 % | hoch – meist strukturschwächere Lagen, Risiko prüfen |
Der Kaufpreisfaktor als Gegenzahl
Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) ist der Kehrwert der Bruttorendite: Faktor 25 entspricht 4 % Brutto, Faktor 33 nur 3 %. Historisch galten Faktoren um 20 als fair; in Metropolen werden 28–35 gezahlt. Über 30 trägt die Miete allein die Investition kaum noch – die Rechnung hängt dann an Wertsteigerung und Steuereffekten (AfA).
Nicht vergessen: Finanzierung, Steuer, Aufwand
- Leverage: Liegt der Kreditzins unter der Nettorendite, hebelt Fremdkapital die Eigenkapitalrendite – umgekehrt verstärkt es Verluste.
- Steuer: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, dagegen stehen Zinsen, AfA (2–3 %/Jahr) und Kosten – nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei.
- Rücklage: je nach Alter 10–15 €/m² und Jahr für Instandhaltung einplanen.
Eigenkapitalrendite: der Leverage-Effekt konkret
- Wohnung 300.000 € + 30.000 € Nebenkosten, Nettomietertrag 10.560 €/Jahr (3,2 % Objektrendite).
- Ohne Kredit: 10.560 ÷ 330.000 = 3,2 % Eigenkapitalrendite.
- Mit 240.000 € Kredit (3,5 %): Zinskosten 8.400 € → Überschuss 2.160 € auf nur 90.000 € Eigenkapital = 2,4 %… noch schlechter!
- Erst wenn die Objektrendite über dem Kreditzins liegt, hebelt Fremdkapital positiv: Bei 4,5 % Objektrendite und 3,5 % Zins springt die EK-Rendite auf ~7,2 %.
- Merksatz: Leverage verstärkt die Differenz zwischen Objektrendite und Zins – in beide Richtungen.
Vollständiges Rechenbeispiel für Mietrendite-Rechner
Ein belastbares Ergebnis zum Mietrendite-Rechner beginnt mit nachvollziehbaren Eingaben. Für dieses Beispiel zum Mietrendite-Rechner gelten die voreingestellten Werte und dieselbe Rechenfunktion wie im Formular.
| Eingabe | Beispielwert | Rolle in der Berechnung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € | Beim Mietrendite-Rechner wird „Kaufpreis“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 10000 bis 10000000 €. |
| Kaufnebenkosten | 10 % | Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler |
| Monatliche Kaltmiete | 1.000 € | Beim Mietrendite-Rechner wird „Monatliche Kaltmiete“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 0 bis 50000 €. |
| Nicht umlegbare Kosten | 120 €/Monat | Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko |
Mit diesen Angaben lautet die Hauptausgabe 3,2 %. Für den Mietrendite-Rechner gilt in diesem Musterlauf: Bruttorendite: 4 % · Kaufpreisfaktor: 25 Jahresmieten.
- Gesamtinvestition: 330.000
- Jahreskaltmiete: 12.000
- Netto-Mietertrag/Jahr: 10.560
Vergleichslauf: „Kaufpreis“ verändern
Beim Vergleich zum Mietrendite-Rechner bleibt jede Eingabe unverändert; nur Kaufpreis wird angepasst. Am Mietrendite-Rechner wird dadurch sichtbar, ob dieser Wert die Hauptausgabe, einen Schwellenwert oder nur eine Zusatzangabe verändert.
| Rechenlauf | Kaufpreis | Ausgabe |
|---|---|---|
| Ausgangswert | 300.000 € | 3,2 % |
| Vergleichswert | 360.000 € | 2,67 % |
Beim Mietrendite-Rechner entsteht der gezeigte Unterschied ausschließlich durch die geänderte Eingabe. Für eigene Varianten des Mietrendite-Rechner sollten Sie ebenfalls nur einen Wert je Rechenlauf ändern.
Ergebnis des Mietrendite-Rechner prüfen: vier Kontrollen
Der Mietrendite-Rechner kann nur die Angaben verarbeiten, die tatsächlich eingetragen wurden. Vor einer Entscheidung sind deshalb vier Kontrollen sinnvoll:
- Beim Mietrendite-Rechner: Beträge, Laufzeiten und Zinssätze direkt aus Vertrag, Angebot oder Bescheid übernehmen.
- Beim Mietrendite-Rechner: Brutto, Netto, Monatswert und Jahreswert nicht miteinander vermischen.
- Beim Mietrendite-Rechner: Steuerliche und rechtliche Regeln auf den im Rechner genannten Stand beziehen.
- Beim Mietrendite-Rechner: Bei einer finanziellen Entscheidung zusätzlich Gebühren, Risiken und Vertragsbedingungen prüfen.
Der erste Kurztest für Mietrendite-Rechner ist die Größenordnung: Passt die Ausgabe zu den eingegebenen Mengen, Zeiten oder Beträgen? Danach folgen Einheit und Zeitraum. Beim Mietrendite-Rechner ist erst der dritte Schritt ein weiteres Szenario oder der Abgleich mit einer externen Unterlage. Eine auffällige Abweichung im Mietrendite-Rechner verlangt eine Kontrolle der Eingaben und Annahmen; sie beweist für sich allein keinen Formel- oder Programmfehler.
Referenzdaten für den Mietrendite-Rechner
Die Referenztabelle des Mietrendite-Rechner bildet das veröffentlichte Formular vollständig ab. Sie zeigt keine erfundenen Durchschnittswerte: Der Beispielwert stammt aus der Voreinstellung, der zulässige Bereich aus der Felddefinition und die Bedeutung aus dem Rechenweg dieser Seite.
| Eingabe | Beispielwert | Zulässige Werte | Wirkung im Mietrendite-Rechner |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € | 10.000 € bis 10.000.000 € | Kaufpreis setzt beim Mietrendite-Rechner die finanzielle Bezugsgröße. |
| Kaufnebenkosten | 10 % | 0 % bis 20 % | Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler |
| Monatliche Kaltmiete | 1.000 € | 0 € bis 50.000 € | Monatliche Kaltmiete wird beim Mietrendite-Rechner als eigenständiger Eingabewert verarbeitet. |
| Nicht umlegbare Kosten | 120 €/Monat | 0 €/Monat bis 5.000 €/Monat | Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallrisiko |
Für den Mietrendite-Rechner müssen Beträge und Zinssätze zum selben Zeitraum gehören. Monats- und Jahreswerte sowie Brutto- und Nettobeträge dürfen nicht ungeprüft gemischt werden.
Prüfbare Szenarien zum Mietrendite-Rechner
Die folgende Tabelle wurde mit derselben Funktion erzeugt, die nach dem Klick auf „Jetzt berechnen“ läuft. Beim Mietrendite-Rechner wird für einen Vergleich immer nur die genannte Angabe geändert. So lässt sich erkennen, ob die Ausgabe proportional, stufenweise oder durch eine Mindest- beziehungsweise Höchstgrenze reagiert.
| Szenario | Veränderte Angabe | Berechnete Ausgabe |
|---|---|---|
| Voreinstellung | Formularwerte wie beim ersten Öffnen | 3,2 % |
| Niedrigerer Vergleich | Kaufpreis: 225.000 € | 4,27 % |
| Höherer Vergleich | Kaufpreis: 375.000 € | 2,56 % |
Der Basislauf des Mietrendite-Rechner ergibt 3,2 %. Bruttorendite: 4 % · Kaufpreisfaktor: 25 Jahresmieten. Für den eigenen Kontrolllauf eignet sich besonders „Kaufpreis“: Ändern Sie nur dieses Feld und vergleichen Sie anschließend den vollständigen Ergebnisblock.
Grenzen, Quellen und Datenstand beim Mietrendite-Rechner
Der Mietrendite-Rechner verarbeitet nur die oben genannten Eingaben. Nicht automatisch enthalten: Nicht enthalten: Instandhaltungsrücklage (Faustregel 1 % des Kaufpreises jährlich), Mietausfallwagnis von 2–3 %, Verwaltungskosten und Steuern auf die Mieteinnahmen. Liegt die Nettorendite unter Ihrem Finanzierungszins, trägt sich das Objekt nicht aus der Miete – dann kaufen Sie auf Wertsteigerung, und das ist Spekulation
Die Links sind nach ihrer Rolle gekennzeichnet. „Rechtsgrundlage“ oder „Berechnungsregel“ bezeichnet eine konkrete Vorgabe; „Einordnung“ ist eine weiterführende Fachstelle und kein Beleg dafür, dass jeder dort veröffentlichte Wert Teil der Formel des Mietrendite-Rechner ist.
- Deutsche Bundesbank – Zinsen und StatistikenFinanzielle Einordnung
- BaFin – VerbraucherinformationenVerträge und Risiken einordnen
- Gesetze im Internet – geltendes BundesrechtRechtsstand prüfen
Prüfreihenfolge: Zuerst Eingaben und Einheiten des Mietrendite-Rechner kontrollieren, danach den Rechenweg mit einem Szenario testen und erst anschließend Bescheid, Vertrag, Abrechnung oder eine andere passende Originalunterlage oder eine zuständige Fachstelle heranziehen. Bei rechtlichen, medizinischen, steuerlichen oder statischen Entscheidungen reicht eine Online-Berechnung allein nicht aus.
Ohne Finanzierungskosten, Steuern und Wertentwicklung. Keine Anlageberatung.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Mietrendite?
Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis (brutto) bzw. Nettomietertrag geteilt durch die Gesamtinvestition (netto), jeweils × 100.
Welche Mietrendite ist gut?
Netto ab 3 % gilt als gut; in Top-Lagen werden auch 2 % akzeptiert, dafür mit Wertsteigerungspotenzial.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete – Faktor 25 = 4 % Bruttorendite. Über 30 gilt als teuer.
Welche Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar?
Verwaltung, Instandhaltung(srücklage), Mietausfall und Bankgebühren – typisch 20–30 % der Kaltmiete.
Was ist der Leverage-Effekt?
Fremdkapital hebelt die Eigenkapitalrendite – positiv nur, wenn die Objektrendite über dem Kreditzins liegt; sonst verstärkt es Verluste.
Welche Rendite brauche ich bei 3,5 % Zinsen?
Netto-Objektrendite spürbar über 3,5 % – sonst arbeitet der Kredit gegen Sie; unter Zinsniveau kaufen nur Wertsteigerungs-Spekulanten.
Welche Angaben brauche ich für Mietrendite-Rechner?
Bereiten Sie Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Monatliche Kaltmiete und Nicht umlegbare Kosten vor. Verwenden Sie möglichst Werte aus Messung, Vertrag, Abrechnung oder einer anderen passenden Originalunterlage. Die Einheiten stehen direkt am jeweiligen Eingabefeld.
Wie kontrolliere ich ein Ergebnis beim Mietrendite-Rechner?
Rechnen Sie zuerst den vollständigen Ausgangsfall und notieren Sie die Ausgabe. Ändern Sie danach nur eine Eingabe und vergleichen Sie erneut. Der dokumentierte Beispielslauf auf dieser Seite ergibt 3,2 % und dient als technischer Funktionstest, nicht als Vorgabe für Ihren persönlichen Fall.
Welche Eingabe lässt sich für einen Szenariovergleich ändern?
Auf dieser Seite eignet sich beispielsweise Kaufpreis. Der veröffentlichte Vergleich verändert nur diesen Wert von 300.000 € auf 360.000 €. So bleibt erkennbar, wodurch sich die Ausgabe verändert.
Welche Grenzen hat der Mietrendite-Rechner?
Der Rechner verarbeitet ausschließlich die sichtbaren Eingaben. Nicht enthalten: Instandhaltungsrücklage (Faustregel 1 % des Kaufpreises jährlich), Mietausfallwagnis von 2–3 %, Verwaltungskosten und Steuern auf die Mieteinnahmen. Liegt die Nettorendite unter Ihrem Finanzierungszins, trägt sich das Objekt nicht aus der Miete – dann kaufen Sie auf Wertsteigerung, und das ist Spekulation Prüfen Sie das Ergebnis deshalb mit den auf dieser Seite genannten Unterlagen und Fachstellen.