Eingaben, Einheiten und Datenbasis
Diese Tabelle zeigt, welche Angaben der Rechner verarbeitet, welches Format erwartet wird und welche Grenzen für die Eingabe gelten.
| Eingabe | Format | Bereich | Bedeutung |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | Zahlenwert in € | 50000 bis 5000000 € | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Vergleichbare Kaltmiete | Zahlenwert in €/Monat | 100 bis 20000 €/Monat | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Eigenkapital | Zahlenwert in € | 0 bis 5000000 € | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Kreditzins | Zahlenwert in % p. a. | 0.5 bis 10 % p. a. | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Wertsteigerung Immobilie | Zahlenwert in % p. a. | -2 bis 8 % p. a. | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Rendite Alternativanlage | Zahlenwert in % p. a. | 0 bis 12 % p. a. | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
| Betrachtungszeitraum | Zahlenwert in Jahre | 5 bis 40 Jahre | Fließt als eigener Wert in die auf dieser Seite beschriebene Berechnung ein. |
Weiterführende Grundlage: BBSR – Bauen, Wohnen und Immobilien. Werte, die von Vertrag, Ort, Tarif oder Messung abhängen, tragen Sie selbst ein.
Der faire Vergleich: Vermögen gegen Vermögen
„Miete ist rausgeworfenes Geld“ greift zu kurz – auch Käufer „verlieren“ Geld an Zinsen, Nebenkosten und Instandhaltung. Der faire Vergleich lautet: Was besitzt der Käufer nach X Jahren (Immobilienwert minus Restschuld) – und was besitzt der Mieter, der sein Eigenkapital und die monatliche Differenz anlegt? Genau das rechnet dieser Rechner durch.
Die entscheidenden Stellschrauben
- Kaufpreis-Miete-Verhältnis: Liegt der Kaufpreis über dem 28–30-Fachen der Jahreskaltmiete, gewinnt rechnerisch meist der Mieter.
- Wertsteigerung vs. Aktienrendite: Historisch stiegen deutsche Wohnimmobilien ~2–3 % p. a., breite Aktienmärkte ~7 % – der Mieter braucht aber die Disziplin, wirklich zu investieren.
- Zinsniveau: Jeder Prozentpunkt Kreditzins verschiebt den Vergleich spürbar Richtung Miete.
- Haltedauer: Unter ~10 Jahren fressen die Kaufnebenkosten (~10 %) den Kaufvorteil fast immer auf.
Was der Rechner nicht misst
Kaufen ist auch eine Lebensstil-Entscheidung: Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung, Gestaltungsfreiheit, mietfreies Wohnen im Alter und erzwungene Spardisziplin sprechen für den Kauf – Flexibilität bei Jobwechsel, weniger Klumpenrisiko und keine Instandhaltungslast für die Miete. Die Zahlen liefern die Grundlage, nicht das Urteil.
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis deutscher Städte
| Stadt | Faktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) | Tendenz |
|---|---|---|
| München | 33–38 | kaufen rechnerisch schwer |
| Hamburg/Berlin/Frankfurt | 28–33 | grenzwertig |
| Leipzig/Dresden/Ruhrgebiet | 20–26 | kaufen oft attraktiv |
| ländliche Regionen | 14–20 | kaufen meist klar günstiger |
Faustregel: Unter Faktor 25 spricht die reine Mathematik fürs Kaufen, über 30 fürs Mieten + Anlegen – dazwischen entscheiden Zins, Haltedauer und Lebensplanung.
Vollständiges Rechenbeispiel für Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Ein belastbares Ergebnis zum Mieten-oder-Kaufen-Rechner beginnt mit nachvollziehbaren Eingaben. Für dieses Beispiel zum Mieten-oder-Kaufen-Rechner gelten die voreingestellten Werte und dieselbe Rechenfunktion wie im Formular.
| Eingabe | Beispielwert | Rolle in der Berechnung |
|---|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | 400.000 € | Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner wird „Kaufpreis der Immobilie“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 50000 bis 5000000 €. |
| Vergleichbare Kaltmiete | 1.300 €/Monat | Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner wird „Vergleichbare Kaltmiete“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 100 bis 20000 €/Monat. |
| Eigenkapital | 80.000 € | Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner wird „Eigenkapital“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 0 bis 5000000 €. |
| Kreditzins | 3,5 % p. a. | Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner wird „Kreditzins“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 0.5 bis 10 % p. a.. |
| Wertsteigerung Immobilie | 2 % p. a. | Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner wird „Wertsteigerung Immobilie“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind -2 bis 8 % p. a.. |
| Rendite Alternativanlage | 6 % p. a. | Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner wird „Rendite Alternativanlage“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 0 bis 12 % p. a.. |
| Betrachtungszeitraum | 25 Jahre | Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner wird „Betrachtungszeitraum“ als eigenständiger Zahlenwert verarbeitet. Zulässig sind 5 bis 40 Jahre. |
Mit diesen Angaben lautet die Hauptausgabe 64.099,7805 €. Für den Mieten-oder-Kaufen-Rechner gilt in diesem Musterlauf: Nach 25 Jahren: Käufer-Vermögen 583.383 € (Immobilienwert − Restschuld) vs. Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner gilt außerdem: Mieter-Depot 647.483 €.
- Vermögen Käufer: 583.382,9467
- Vermögen Mieter: 647.482,7272
- Monatsbelastung Käufer (Start): 1.983,3333
Vergleichslauf: „Kaufpreis der Immobilie“ verändern
Beim Vergleich zum Mieten-oder-Kaufen-Rechner bleibt jede Eingabe unverändert; nur Kaufpreis der Immobilie wird angepasst. Am Mieten-oder-Kaufen-Rechner wird dadurch sichtbar, ob dieser Wert die Hauptausgabe, einen Schwellenwert oder nur eine Zusatzangabe verändert.
| Rechenlauf | Kaufpreis der Immobilie | Ausgabe |
|---|---|---|
| Ausgangswert | 400.000 € | 64.099,7805 € |
| Vergleichswert | 480.000 € | 273.800,4955 € |
Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner entsteht der gezeigte Unterschied ausschließlich durch die geänderte Eingabe. Für eigene Varianten des Mieten-oder-Kaufen-Rechner sollten Sie ebenfalls nur einen Wert je Rechenlauf ändern.
Bevor Sie mit dem Ergebnis des Mieten-oder-Kaufen-Rechner weiterarbeiten
Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner kann nur die Angaben verarbeiten, die tatsächlich eingetragen wurden. Vor einer Entscheidung sind deshalb vier Kontrollen sinnvoll:
- Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner: Beträge, Laufzeiten und Zinssätze direkt aus Vertrag, Angebot oder Bescheid übernehmen.
- Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner: Brutto, Netto, Monatswert und Jahreswert nicht miteinander vermischen.
- Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner: Steuerliche und rechtliche Regeln auf den im Rechner genannten Stand beziehen.
- Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner: Bei einer finanziellen Entscheidung zusätzlich Gebühren, Risiken und Vertragsbedingungen prüfen.
Der erste Kurztest für Mieten-oder-Kaufen-Rechner ist die Größenordnung: Passt die Ausgabe zu den eingegebenen Mengen, Zeiten oder Beträgen? Danach folgen Einheit und Zeitraum. Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner ist erst der dritte Schritt ein weiteres Szenario oder der Abgleich mit einer externen Unterlage. Eine auffällige Abweichung im Mieten-oder-Kaufen-Rechner verlangt eine Kontrolle der Eingaben und Annahmen; sie beweist für sich allein keinen Formel- oder Programmfehler.
Referenzdaten für den Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Die Referenztabelle des Mieten-oder-Kaufen-Rechner bildet das veröffentlichte Formular vollständig ab. Sie zeigt keine erfundenen Durchschnittswerte: Der Beispielwert stammt aus der Voreinstellung, der zulässige Bereich aus der Felddefinition und die Bedeutung aus dem Rechenweg dieser Seite.
| Eingabe | Beispielwert | Zulässige Werte | Wirkung im Mieten-oder-Kaufen-Rechner |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | 400.000 € | 50.000 € bis 5.000.000 € | Kaufpreis der Immobilie setzt beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner die finanzielle Bezugsgröße. |
| Vergleichbare Kaltmiete | 1.300 €/Monat | 100 €/Monat bis 20.000 €/Monat | Vergleichbare Kaltmiete wird beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner als eigenständiger Eingabewert verarbeitet. |
| Eigenkapital | 80.000 € | 0 € bis 5.000.000 € | Eigenkapital setzt beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner die finanzielle Bezugsgröße. |
| Kreditzins | 3,5 % p. a. | 0,5 % p. a. bis 10 % p. a. | Kreditzins wirkt als Anteil oder Rechensatz auf die dazugehörige Bezugsgröße. |
| Wertsteigerung Immobilie | 2 % p. a. | -2 % p. a. bis 8 % p. a. | Wertsteigerung Immobilie wird beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner als eigenständiger Eingabewert verarbeitet. |
| Rendite Alternativanlage | 6 % p. a. | 0 % p. a. bis 12 % p. a. | Rendite Alternativanlage wird beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner als eigenständiger Eingabewert verarbeitet. |
| Betrachtungszeitraum | 25 Jahre | 5 Jahre bis 40 Jahre | Betrachtungszeitraum bestimmt beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner den Zeitraum oder den zeitlichen Bezug. |
Für den Mieten-oder-Kaufen-Rechner müssen Beträge und Zinssätze zum selben Zeitraum gehören. Monats- und Jahreswerte sowie Brutto- und Nettobeträge dürfen nicht ungeprüft gemischt werden.
Prüfbare Szenarien zum Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Die folgende Tabelle wurde mit derselben Funktion erzeugt, die nach dem Klick auf „Jetzt berechnen“ läuft. Beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner wird für einen Vergleich immer nur die genannte Angabe geändert. So lässt sich erkennen, ob die Ausgabe proportional, stufenweise oder durch eine Mindest- beziehungsweise Höchstgrenze reagiert.
| Szenario | Veränderte Angabe | Berechnete Ausgabe |
|---|---|---|
| Voreinstellung | Formularwerte wie beim ersten Öffnen | 64.099,7805 € |
| Niedrigerer Vergleich | Kaufpreis der Immobilie: 300.000 € | 73.304,8062 € |
| Höherer Vergleich | Kaufpreis der Immobilie: 500.000 € | 326.867,6882 € |
Der Basislauf des Mieten-oder-Kaufen-Rechner ergibt 64.099,7805 €. Nach 25 Jahren: Käufer-Vermögen 583.383 € (Immobilienwert − Restschuld) vs. Mieter-Depot 647.483 €. Für den eigenen Kontrolllauf eignet sich besonders „Kaufpreis der Immobilie“: Ändern Sie nur dieses Feld und vergleichen Sie anschließend den vollständigen Ergebnisblock.
Grenzen, Quellen und Datenstand beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner verarbeitet nur die oben genannten Eingaben. Nicht automatisch enthalten: Das Ergebnis hängt fast vollständig von zwei geschätzten Größen ab: Wertsteigerung der Immobilie und Rendite der Alternativanlage. Kleine Änderungen drehen die Aussage um – testen Sie deshalb bewusst pessimistische Werte. Nicht abgebildet: Instandhaltung, Hausgeld, Grundsteuer, Umzugs- und Transaktionskosten beim Verkauf sowie der nicht bezifferbare Wert von Sicherheit und Flexibilität
Die Links sind nach ihrer Rolle gekennzeichnet. „Rechtsgrundlage“ oder „Berechnungsregel“ bezeichnet eine konkrete Vorgabe; „Einordnung“ ist eine weiterführende Fachstelle und kein Beleg dafür, dass jeder dort veröffentlichte Wert Teil der Formel des Mieten-oder-Kaufen-Rechner ist.
- BBSR – Bauen, Wohnen und ImmobilienBau und Wohnen einordnen
- Statistisches Bundesamt – Bau- und ImmobilienpreiseBaupreise einordnen
- Gesetze im Internet – geltendes BundesrechtRechtsstand prüfen
Prüfreihenfolge: Zuerst Eingaben und Einheiten des Mieten-oder-Kaufen-Rechner kontrollieren, danach den Rechenweg mit einem Szenario testen und erst anschließend Bescheid, Vertrag, Abrechnung oder eine andere passende Originalunterlage oder eine zuständige Fachstelle heranziehen. Bei rechtlichen, medizinischen, steuerlichen oder statischen Entscheidungen reicht eine Online-Berechnung allein nicht aus.
Modellrechnung mit vielen Annahmen (Mietsteigerung 2 %, Nebenkosten 10 %, Instandhaltung 1 %). Keine Anlage- oder Immobilienberatung.
Häufige Fragen
Ist Kaufen immer besser als Mieten?
Nein – bei hohen Kaufpreisfaktoren (über ~30 Jahresmieten), kurzer Haltedauer oder hohen Zinsen fährt der disziplinierte Mieter-Anleger oft besser.
Welche Rolle spielt das Eigenkapital?
Es senkt Kreditsumme und Zinslast des Käufers – beim Mieter arbeitet es alternativ am Kapitalmarkt. Der Vergleich rechnet beides gegeneinander.
Warum sind die ersten 10 Jahre kritisch?
Rund 10 % Kaufnebenkosten sind sofort verloren – sie müssen erst durch Wertsteigerung und Tilgung wieder aufgeholt werden.
Was ist mit der eingesparten Miete im Alter?
Ein großer Kauf-Vorteil nach der Entschuldung: Der Käufer wohnt dann „zum Hausgeld“, der Mieter zahlt weiter – bei langen Zeiträumen kippt der Vergleich daher oft Richtung Kauf.
Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt Kaufen?
Unter dem 25-Fachen der Jahreskaltmiete meist ja, über dem 30-Fachen gewinnt rechnerisch der disziplinierte Mieter-Anleger.
Wie lange sollte ich mindestens halten?
10+ Jahre – vorher fressen die ~10 % Kaufnebenkosten fast jeden Vorteil auf.
Wie wirkt Inflation auf die Kaufen-Mieten-Frage?
Pro Kauf: Die Kreditrate bleibt nominal fest, während Mieten mit der Inflation steigen – nach 20 Jahren zahlt der Käufer real deutlich weniger als der Mieter.
Was ist der Beleihungsauslauf und warum zählt er hier?
Der kreditfinanzierte Anteil des Kaufpreises – unter 80 % gibt es bessere Zinsen, was die Kauf-Seite der Rechnung spürbar verbessert.
Welche Angaben brauche ich für Mieten-oder-Kaufen-Rechner?
Bereiten Sie Kaufpreis der Immobilie, Vergleichbare Kaltmiete, Eigenkapital, Kreditzins, Wertsteigerung Immobilie, Rendite Alternativanlage und Betrachtungszeitraum vor. Verwenden Sie möglichst Werte aus Messung, Vertrag, Abrechnung oder einer anderen passenden Originalunterlage. Die Einheiten stehen direkt am jeweiligen Eingabefeld.
Wie kontrolliere ich ein Ergebnis beim Mieten-oder-Kaufen-Rechner?
Rechnen Sie zuerst den vollständigen Ausgangsfall und notieren Sie die Ausgabe. Ändern Sie danach nur eine Eingabe und vergleichen Sie erneut. Der dokumentierte Beispielslauf auf dieser Seite ergibt 64.099,7805 € und dient als technischer Funktionstest, nicht als Vorgabe für Ihren persönlichen Fall.
Welche Eingabe lässt sich für einen Szenariovergleich ändern?
Auf dieser Seite eignet sich beispielsweise Kaufpreis der Immobilie. Der veröffentlichte Vergleich verändert nur diesen Wert von 400.000 € auf 480.000 €. So bleibt erkennbar, wodurch sich die Ausgabe verändert.
Welche Grenzen hat der Mieten-oder-Kaufen-Rechner?
Der Rechner verarbeitet ausschließlich die sichtbaren Eingaben. Das Ergebnis hängt fast vollständig von zwei geschätzten Größen ab: Wertsteigerung der Immobilie und Rendite der Alternativanlage. Kleine Änderungen drehen die Aussage um – testen Sie deshalb bewusst pessimistische Werte. Nicht abgebildet: Instandhaltung, Hausgeld, Grundsteuer, Umzugs- und Transaktionskosten beim Verkauf sowie der nicht bezifferbare Wert von Sicherheit und Flexibilität Prüfen Sie das Ergebnis deshalb mit den auf dieser Seite genannten Unterlagen und Fachstellen.